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龚军伟律师谈房价—广州房价会跌吗?
信息来源:未知  发布时间:2013-10-08 17:30

     价格决定于供求关系,看看以下龚军伟律师关于广州房屋供求的分析,您就会明白,广州房价中短期内没理由下跌。

    1.土地资源稀缺,而广州尤甚。按照新一轮土地利用总体规划,到2020年,广州的总建设用地规模为1772平方公里,而北京、天津、上海分别是3600、4200、2600平方公里。建设用地规模紧约束决定广州的建设用地极其有限。面粉有限,面包就有限,有限的面包必然高价出售。
    2.二级市场的土地将逐步消耗完毕。广州的土地二级市场远比上海、北京活跃,原因在于广州作为最早改革开放的城市,上世纪80-90年代,政府协议出让了大批的土地(比如,在上世纪90年前期就开始开发的已经居住了20多万人口的超大楼盘——番禺祈福新村,如今仍在开发建设,上个世纪批出的土地至今尚未用完),这些土地构成了如今广州土地二级市场的生力军。据房管部门统计,目前,申请预售的商品房高达90%(面积)仍是2004年8月31日前协议出让的土地。随着二级市场推动逐步消耗完毕,土地紧缺的态势更加凸显。
    3.土地一级市场供应不足。目前,广州住房市场每年新增商品房(预售)大约800万平方米,而政府供应的住宅用地仅仅400万平方米,也就是说,供应量只有需求量的二分之一。造成这一局面的原因有二:一是近年来征地拆迁难,被征拆人漫天要价,抱团抗征拆,致使土地储备机构连年不能完成任务,买不进来,自然就无货可卖;二是储备机构低效,作为公务员单位的储备机构,官僚习气浓厚,以办事拖拉、低效见长。
    4.需求还将暴增。按照《广州市城市总体规划(2010-2020年)》,到2020年,广州市的管理人口将达到1800万人,服务人口达到2020万人。2012年的人口是1275万。这将要增加的700万人口,肯定是要住房子的。
    5.住房总量不足。根据国际经验,一个国家或地区的房户比达到1:1.1时,住房供求才会趋于平衡,房价才会趋于稳定,目前,广州房户比1:0.85。您看看,这差距还不小啊。
综上,由市场经济的根本大法——供求法则决定,在诸多的广州梦中,最不是梦的就是广州的房价还将继续上涨。(进入8月份以来的房价疲软迹象,是由于银行惜贷造成的暂时现象,不足为虑。)
 
 
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